买预售商品房可能会面临哪些风险？

新甘肃·甘肃经济日报记者 苏叶

案例：2021年，刘某欲购买某地产公司预售的一间临街商铺，遂与该公司签订了《商铺认购合同》，合同载明了项目所在地、土地性质，并约定了认购商铺的房屋编号、商铺交付时间、商铺价款等。同时，刘某又与该公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定刘某自愿委托该公司经营管理上述认购商铺，并约定了委托经营期限、初装费、委托经营收益金按比例抵扣房款等具体事项。两份合同签订当日，刘某便向该地产公司支付了商铺首付款及初装费，共计7万余元，该公司也向刘某出具了收据。两年后，合同约定的商铺交付期限届满，但地产公司迟迟不予交房，刘某屡次交涉无果，遂向兰州市西固区法院提起诉讼，请求法院判令地产公司退还其支付的7万余元购房款及初装费。

审理过程中，被告地产公司虽对原告刘某主张的事实不予否认，但辩称未按期交付商铺系客观原因所致。后经审理查明，涉案商铺根本就没有取得商品房预售许可证。依照法律规定，双方此前签订的《商铺认购合同》应属无效，既然《商铺认购合同》无效，《商铺委托经营管理合同》也应认定为无效合同。最终，法院依法判决确认原、被告签订的《商铺认购合同》及《商铺委托经营管理合同》无效，并判令被告地产公司将涉案商铺的购房款及初装费全部返还原告刘某。一审判决作出后，双方当事人均未提出上诉，现判决已发生法律效力。

很多人在买房的时候会考虑购买预售房，毕竟预售房便宜，但与此同时也不能忽略购买预售房的风险。购买预售房有哪些注意事项呢？我们邀请甘肃宜修律师事务所的姜剑霄律师来为我们以案说法。

记者：什么是预售房？

姜律师：“预售”是房地产交易市场中十分普遍的一种销售形式，由于预售时房屋尚未建成，购房者与开发商之间实际上进行的是一种房屋期货买卖。

为了保障买受人的利益及商品房买卖市场的交易秩序，我国法律禁止开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下对外预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效，但起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。

记者：如果买了没有预售许可证的商品房，可能会产生哪些风险？

姜律师：由于这种行为违反国家有关法律法规，一旦发生纠纷，很难维护自身权益。而且不具备销售条件的商品房项目，各种开发手续可能尚未办结，购房者买了房也办不了产权手续。房产开发商会对预售房提前进行价格约定，但这种价格约定是不确定的，出现纠纷得不到保护。并且由于开发手续不完备，房屋的面积、质量等都存在着很大的不确定性，甚至会出现一房多卖的现象，购房者可能面临定金或房款被侵吞的风险。

记者：认购预售商品房的时候需注意哪些问题？

姜律师：认购预售商品房时要注意，必须有商品房预售合同，标的物应当是正在建设而未竣工的商品房。要仔细审查关于房屋面积的约定，明确关于房屋质量的约定，明确交房时间和明确延期交房该如何处理的问题。

《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

姜律师提醒，预售房交易前务必要求开发商提供或出示商品房预售许可证，以免最终无法取得房屋，进而给自己造成经济损失。