二手房交易中，定金能否退还？

　　新甘肃·甘肃经济日报记者 马兰玲

　　案例：2024年6月20日，李某某与王某某签订房屋买卖合同，约定王某某将房屋以60万元的价格出售给李某某，房屋交付时间定于2024年12月10日。合同签订后，李某某通过支付宝转账方式向王某某妻子张某某转账2万元作为定金。2024年12月9日，双方见面商量交房事宜。李某某以房屋漏水为由，要求解除合同并返还定金2万元。王某某认为，双方签订合同前，李某某多次看房，对房屋漏水情况完全知情，系自愿签约，现在无故反悔纯属违约，坚决不同意退定金。因协商无果，双方最终对簿公堂。

　　法院审理后认为，李某某与王某某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据法律规定，给付定金的一方不履行债务致使合同目的不能实现的，无权请求返还定金。本案中，双方约定的2万元定金已实际支付，定金条款合法生效。法院指出，案件的核心争议在于房屋漏水是否导致合同目的无法实现。依据相关法律，只有房屋主体结构存在问题或质量问题严重影响正常居住使用时，买受人才有权解除合同。而涉案房屋的漏水属于普通质量问题，经维修即可解决，并未影响房屋主体结构和正常使用，李某某可要求维修或索赔，但不能以此为由拒绝履行合同。因此，李某某单方面解约构成违约，无权要求返还定金。

　　这起案例，为二手房交易中的定金纠纷提供了清晰的司法参照。针对此案涉及的焦点问题，记者专访了北京德恒（兰州）律师事务所李慧律师，为购房者提供实用指导。

　　记者：日常生活中，很多人分不清“定金”和“订金”，这两者有什么本质区别？

　　李律师：虽然只有一字之差，但法律后果截然不同。“定金”具有担保性质，像本案中这样，给付方违约则无权要回，收受方违约要双倍返还。而“订金”更像是预付款，通常情况下一方违约，另一方可要求返还，除非合同特别约定了订金的违约处理方式。

　　记者：买房后发现房屋有质量问题，哪些情况才能合法解除合同？

　　李律师：这需要看质量问题的严重程度。本案中的漏水问题，属于可修复的普通瑕疵，买方可以要求卖方维修至合格，或协商从房款中抵扣维修费，不能直接解约。但如果是地基下沉、承重墙开裂等影响主体结构安全的问题，或是管道爆裂、漏水严重到无法居住等情况，导致无法实现居住目的，买方就有权解除合同并索赔。建议购房者在验房时制作书面“问题清单”，让卖方签字确认并约定维修标准，明确“维修不合格则定金可退”，才能有效保障自身权益。

　　记者：在没有中介参与的个人交易中，购房者该如何规避定金风险？

　　李律师：个人交易更需谨慎，要做好“三查三问”：查产权原件，确认卖方为真实权利人；查房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，可到不动产登记中心查询；查房屋过往维修记录，向小区物业或邻居了解实际状况。同时要问清房屋有无未结清的水电、物业费，以及是否发生过影响居住的不利事件。定金数额不宜过高，可采用“小额定金+补充协议”模式。此外，务必留存完整证据链：看房时拍摄视频记录房屋状况，保存与卖方的文字沟通记录（尤其是关于房屋质量的承诺），签订的合同需双方签字按手印并各执一份，付款凭证要注明“购房定金”且由卖方出具收条。

　　记者：如果确实遇到特殊情况必须解约，怎样才能减少损失？

　　李律师：这种情况下，首先应优先与卖方协商解决。主动说明情况并表达诚意，争取达成部分退还定金的协议，避免矛盾进一步激化。若协商无法达成一致，需仔细核查合同中是否有约定解除条款，例如“买方因重大疾病丧失支付能力可解约”等，若符合约定情形，可依据合同条款主张解除。需要明确的是，单纯以“不想买了”“资金不足”等个人原因主张解约，无法得到法律支持。但如果遇到政策突变导致无法贷款、房屋被查封等不可抗力因素，可收集相关证据依法主张解约，以最大程度减少损失。

　　个人二手房交易涉及巨额资金，签订合同前要保持理性，避免轻信口头承诺，所有约定都要落实到书面合同中。记住“签字即负责”，充分了解房屋状况和合同条款，才能在交易中避免不必要的损失。