欠钱扣物、滞留场地都是误区！企业承包租赁这样避坑

　　新甘肃·甘肃经济日报记者 马兰玲

　　案例：杨某将自有厂区豆制品加工车间承包给林某经营，双方签订书面承包合同，明确约定承包期限、租金标准等核心条款。合同期满后，双方未能就续约事宜达成一致，本应正常终止的合作却引发权责纠纷。杨某认为，林某合同到期后持续占用车间，已构成事实续约，应当支付场地逾期占用租金；林某则辩称其并无续约意愿，系杨某无故阻拦其搬离生产设备及原料，致使物资滞留、经营受阻，过错完全在杨某，并主张对方返还自有设备物资。

　　双方各执一词、僵持不下，矛盾持续激化，随后双向诉讼至兰州市榆中县人民法院。法院立案审理后，该案形成互为原被告的关联纠纷：杨某起诉主张租金权益，林某反诉要求返还设备，两案争议交织、事实高度关联。

　　案件审理过程中承办法官研判，该案涉及小微企业合法经营权益，若简单机械判决、一判了之，只能治标不治本，极易加剧双方对立情绪，造成企业经营损耗、诉累叠加，无法实现案结事了。为从源头实质性化解矛盾，金崖法庭摒弃单一裁判思路，依托新时代“枫桥经验”，启动“法庭+人民调解员+综治中心”多元联动调解机制，对两案合并统筹司法处置。庭审查明，案件核心事实围绕场地承包、逾期占用、设备搬离受阻展开，并精准锁定两大争议焦点：合同到期未续约，承租方滞留场地是否构成事实承包关系？出租方阻拦设备搬离是否属于合法维权行为？

　　案件审理期间，承办法官结合庭审事实向双方释明法理，细致分析败诉风险及强制执行对企业经营、市场信用的负面影响；人民调解员立足情理疏导对立情绪，引导双方换位思考；综治工作人员结合辖区营商环境建设要求，劝导双方恪守诚信经营原则、互谅互让化解纠纷。

　　经过多轮耐心沟通疏导，双方彻底消除抵触情绪，自愿达成一致调解协议。结合审理查明的案件事实，在多方共同见证下，林某当场搬离全部生产设备及原料，杨某足额收取应付租金，两起关联案件当庭履行、同步结案，双方握手言和、纠纷圆满化解。

　　针对本案暴露出的场地承包、合同到期处置、民间维权误区等市场经营高频问题，本报记者专访榆中县人民法院金崖法庭负责人、一级法官刘永龙，结合真实案例，为广大小微企业经营者梳理实用、可落地的纠纷规避与维权技巧。

　　记者：合同到期未续签，承租方滞留场地，是否必须支付占用租金？责任该如何划分？

　　刘永龙：很多经营者存在认知偏差，认为没有续签书面合同，就无需承担任何责任。实际处理中，责任划分主要看过错来源。如果是承租方无故拒不搬离、恶意占用场地，就需要承担逾期占用租金；但如果是出租方恶意阻拦搬离、刻意制造滞留局面，承租方无需承担责任。本案属于双向过错纠纷，双方僵持对立、互相牵制，因此法院并未单方归责，而是通过调解平衡双方损失，实现公平合理处置。

　　记者：对方拖欠租金、拒不退场，出租方私自扣留设备抵扣损失是否可行？

　　刘永龙：这是经营纠纷中最常见的维权误区。不少业主认为“欠钱扣物”合情合理，但私自扣押、留置对方生产设备、经营物资，属于不当私力救济，并不合法。这种方式不仅无法顺利追回损失，一旦被认定侵权，出租方反而需要赔偿承租方的经营损失，得不偿失。遭遇拖欠租金、恶意占位等问题，留存证据、通过司法途径维权才是唯一稳妥的方式。

　　记者：小微企业终止承包、租赁类合同，日常该如何规范操作规避纠纷？

　　刘永龙：绝大多数经营纠纷，都源于操作不规范、证据留存缺失。建议企业在合同到期前，提前沟通续约意向，明确终止时间。确定不再续约的，提前约定退场时间、费用结算方式，全程拍照录像留存交接证据。承租方及时结清费用、清空场地，出租方不得恶意阻拦退场。杜绝口头约定、拖延退场、私自扣物等不规范行为，从源头上规避双向纠纷。