期房沙盘与实景严重不符能否要求退房款

　　新甘肃·甘肃经济日报记者 马兰玲

　　案例：2023年3月，王某在西固区某楼盘看房时，对该楼盘一套带下跃层并赠送花园的房屋较为满意，遂与开发商某房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价173万元，首付52万元。同时，王某与某银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金为121万元，借款期限为360个月。

　　合同签订后，王某始终按期偿还房贷。2025年6月开发商通知收房，王某验房时发现，赠送的花园与沙盘效果图差距悬殊，原本的篱笆隔墙改为水泥墙，开发商还额外要求收取下跃层使用费。王某认定开发商存在销售欺诈，遂将该房企及贷款银行诉至西固区人民法院，请求撤销购房合同、解除房贷合同，并要求开发商退还首付及已还房贷本息。

　　案件开庭审理后，涉事开发商辩称，花园、下跃层并未纳入购房合同交付范围，沙盘模型仅为前期宣传参考，不能作为交房标准，主张自身不存在销售欺诈。为准确查明案件真相，承办法官前往涉案房屋现场实地勘查，核实房屋实景与沙盘展示出入极大：下跃层无法直接连通附赠花园，需绕行屋外绿化带，户外平台与花园存在高度差，还会遮挡室内采光，整体通行便利性、花园面积形态和采光条件均大打折扣，与沙盘宣传效果存在实质性差异。

　　结合勘查结果及全案证据，法院审理认定开发商存在虚假宣传、误导购房者缔约的欺诈行为，依法一审判决撤销涉案购房合同、解除房贷合同，判令开发商向王某退还全部首付款及已偿还的房贷本息。一审宣判后，开发商及银行均不服判决并提起上诉，二审法院经审理驳回上诉，维持原判，为本案画上句号。

　　针对该案涉及的期房沙盘宣传、交房核验、维权举证等大众高频疑问，本报记者专访了西固区人民法院陈官营法庭法官张倩倩，结合本案实操经验，为购房者普及实用维权知识。

　　记者：开发商常以“沙盘仅供参考”免责，这种说法是否有效？何种情况下沙盘宣传可认定为交房依据？

　　张倩倩：“沙盘仅供参考”并非开发商的万能免责借口。判断沙盘宣传是否具备法律效力，主要看两点：一是展示内容是否具体清晰，若沙盘明确呈现户型、附赠空间、配套布局等细节，并直接影响购房者决策，即具备合同参考效力；二是是否存在实质性差异，若实景在核心居住条件上与沙盘出入巨大，并非细微瑕疵，开发商刻意虚假宣传、隐瞒实情误导购房者签约，即便未写入合同，也构成民事欺诈，需承担法律责任。

　　记者：收房时发现房屋与沙盘、宣传不符，购房者该拒收房屋还是直接退房？如何界定维权尺度？

　　张倩倩：购房者需区分房屋细微瑕疵与实质性违约。墙面小问题、工艺小瑕疵等不影响正常居住的，可要求开发商整改，无需直接退房。但如果户型、附赠空间、采光、配套等核心条件与宣传严重不符，购房者可直接拒收房屋，并依法主张退房退款。本案中花园、下跃层是购房核心考量，实景严重不符属于根本性违约，符合退房撤约条件。

　　记者：遭遇楼盘虚假沙盘宣传，购房者维权最关键的证据有哪些？日常购房该如何留存证据？

　　张倩倩：证据是此类维权案件的关键。购房者看房、购房全程需留存沙盘、样板房的照片和视频，重点留存附赠空间、配套宣传的相关素材；妥善保存销售聊天记录、通话录音、楼盘海报、楼书等宣传资料。收房时全程录像，固定实景与宣传不符的细节，必要时可第三方勘验公证。