签订商品房买卖合同要谨慎

　　本报记者　苏叶

　　案例：陈某与金昌一开发商签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定由开发商将其开发修建的位于金川区上海路以东南昌路以北一小区住宅房屋一套(建筑面积为100平方米)预售给陈某。在合同中，陈某与开发商还就商品房的交付时间、条件以及交付后产权面积与约定面积发生差异该如何处理都进行了约定。合同签订后，陈某前期交纳购房款18.48万元。2015年初，陈某以所购房屋作为抵押向银行借款17万元。2015年11月28日，开发商通知陈某接收房屋，并要求陈某按实际测量面积106.56平方米补交购房款23275元，并交纳物业管理费、水费、电费、天然气初装费等费用4万余元，双方为此产生争议，陈某拒绝交纳上述费用，开发商亦拒绝向陈某交付房屋。事后，虽然经协调，开发商同意对该房屋原约定面积超过3%的部分不再收取差价款，但陈某却拒绝签订补充协议，并认为开发商在出卖房屋时故意隐瞒分摊面积，属于“大房小卖”，一纸诉状将开发商告上法庭，要求解除购房合同。

　　法院审理后判决，开发商向陈某支付因迟延交付房屋所产生的违约金922.48元，驳回陈某要求确认其与开发商签订的《商品房买卖合同(预售)》第五条中关于“面积差异处理”条款无效的诉讼请求，驳回陈某要求解除其与开发商所签订的《商品房买卖合同(预售)》及退还已付房款支付利息的诉讼请求。

　　很多人耗尽半生积蓄就为了能够拥有一套属于自己的房子，但是在签订房屋买卖合同的时候由于缺乏相关的法律知识，容易出现一系列麻烦。因此弄清楚商品房买卖合同怎么签，需要注意什么问题至关重要。本期以案说法甘肃正步律师事务所的姜剑霄律师将为您解析商品房买卖合同的相关法律问题。

　　记者：商品房买卖合同该怎么签？

　　姜律师：根据《中华人民共和国合同法》的规定，但凡合同都必须经具备以下几方面的具体条款：数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地点及方式；违约责任。有关房地产购销合同的制定，目前可参考的是国家建设部和国家工商局制定颁布的《商品房购销合同(示范文本)》，必要的时候，买卖双方仍需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款，一定要有细节性的明确约定。

　　记者：在签订商品房买卖合同时应注意哪些问题？

　　姜律师：建议购房者注意以下4个问题：首先，认真审查买卖合同条款以及相关的补充协议。尤其是涉及到交房条件、交房时间、办证时间、支付违约金的条件等重要条款。第二，在起诉请求开发商承担质量整改责任时，一定要完成接房手续，并依据买卖合同条款提出整改意见。否则，将面临诉讼请求被驳回的风险。第三，尽量保留与开发商在交接房、验房、因房屋存在质量问题等进行交涉时的书面证据材料，这些材料在诉讼中对购房者完成举证义务将起到一定作用。第四，购房者在购房前应对房地产市场进行初步的预估和判断，并提前了解相关政策规定、首付比例及个人征信情况，避免房价波动或政策调控导致不能履行合同义务。

　　此外，房屋坐落位置、产权要明确，并且产权人需在场，不在场的话要出委托公证书，房价，首付、费用、过户日期、违约责任这些也是值得注意的问题。