精致崆峒区：从老旧小区改造开始

　　老旧小区综合治理，关乎民生幸福，同时也体现着一个城市的管理水平。

　　早在2017年，平凉市崆峒区就下大力气着手老旧小区改造，到2018年底，改造老旧小区116个、285幢楼，涉及居民11419户。

　　为改善居民居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感，助力老旧小区“旧貌换新颜”、变身“新家园”，崆峒区把最大的民生让利老旧小区改造。

　　今年4月，平凉市中心城区2019年度老旧住宅楼棚户区改造实施方案出台。5月中下旬，施工队开进崆峒区老旧小区施工，计划10月底全部改造完毕。

　　

为什么改？

　　

　　在崆峒区，由于历史原因，早期建造交付使用的老旧小区没有归集物业维修基金。随着时间的推移，这些小区的公共配套设施老化、损坏严重，急需维修更新。

　　崆峒区天门花苑小区的杨先生说，现在不再担心冬天暖气不热、下水不通和物业没人管了。

　　记者在天门花苑小区施工现场看到，小区出入道用钢管、竹板搭起遮挡棚，院内推挤外墙保护膜，几名工人在楼上粉刷涂料，楼道里的小广告被铲掉刷上腻子，室内暖气管网更换，安装上了分户计量表，小区面貌焕然一新。

　　崆峒区房地产管理局副局长丁军说：“小区居民生活中出现的一个个亟须解决的问题，是最大的民生工程。老旧小区因历史原因物业不达标或没有物业管理，导致小区维护难以为继的问题相当严重，影响群众正常生活，居民反映强烈，一度上访、投诉较多。”

　　据介绍，崆峒区的老旧小区普遍存在房屋屋顶或外墙面渗水；厨卫间上下水不通畅；室外管网老化锈蚀、跑冒滴漏严重；基本设施和公用设施年久失修，环境脏乱差；供热循环不畅，温度不达标；没有引入社会化物业管理或物业管理不达标；小区内建筑物占用公共空间和消防通道；小区道路不通畅，路面破损，院落硬化脱落，无绿化或绿化标准低，停车位少；通信线路裸露布设，杂乱无序，影响小区整体形象和住户安全；未安装视频监控、门禁系统、单元防盗门，社会治安混乱，安全隐患多等问题。

　　小区美了，城市靓丽了，管理也就能上水平了。2018年3月14日，平凉市老旧住宅楼棚户区改造提升工作指导意见（试行）出台。明确规定优先改造无物业管理、无主管部门、无人防物防，环境脏乱差、社会治安隐患严重，群众反映强烈的“三无”老旧小区；优先改造低收入住房困难家庭集中的老旧小区；优先改造破产改制企业困难职工家庭集中的老旧小区。

　　

怎么改？

　　

　　崆峒区提出，按照全面建成小康社会的要求，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，在坚持国家住宅安全标准的前提下，因地制宜实施老旧住宅楼改造提升，使老旧住宅小区成为功能基本完善、配套基本齐全、绿化与物业管理达标、生活秩序文明健康、面貌焕然一新的宜居小区，着力营造绿色、安全、整洁、舒适的生活环境，促进城市可持续健康发展。

　　2018年，崆峒区改造“三不管”老旧楼院104个小区，老旧住宅小区增设电梯20部。2019年为民兴办的10件实事中，崆峒区将继续实施老旧楼院治理改造及电梯加装工程，计划安装电梯20部。广大居民为这项惠民生、解民忧的工程纷纷点赞。

　　为解决老小区高层电梯问题，崆峒区积极探索符合平凉市实际的住宅加装电梯模式，一手托两家，一边托“建得起”，另一边托“租得起”，既解决了老年人出行难，同时破解了老楼加装电梯的资金瓶颈、技术瓶颈以及后期运营服务的瓶颈，使这项惠民工程能推得开、落得实。

　　崆峒区崆峒大道西片区是此次民生改造的重点区域，涉及8个片区、80个小区，245栋楼在今年改造范围之内，涉及居民9778户，改造总建筑面积109.94万平方米。截至目前，已完成约1亿元的工程施工，目前正在进行供暖分户改造、外墙保温工程施工、楼梯间窗更换安装、楼梯间增白、楼梯间垃圾道、煤炭房和储物间等违建的拆除工作，计划10月底全面完成建设任务。

　　为了还老城区以新面貌，崆峒区成立项目组，具体调查研究，听取群众意见，负责手续办理、政策宣讲、入户动员、协议签订、工程招投标、施工管理、信访维稳、竣工验收。同时，还采取“包抓领导分片包干，包抓干部蹲点驻守”的方式，加强施工现场调度指挥，强化安全管理，确保改造项目有序推进。

　　据丁军介绍，此次改造内容包括住宅楼改造和小区内配套基础设施改造，其中住宅楼改造主要由主体及阴阳台维修加固工程、厨卫间改造工程、屋面及单元入口雨棚防水工程、外墙面改造工程、外窗工程(住户自行承担费用)、采暖分户工程、楼梯间工程、楼梯间弱电工程、沿街风貌工程等构成。仅2019年度老旧住宅楼棚户区改造项目总投资就达4.69亿元，改造资金主要有中央、省级棚户区改造专项补助资金、保障性安居工程配套基础设施中央预算内投资、地方政府财政配套资金、专业服务企业投入的资金。

　　

改成什么样？

　　

　　老旧住宅楼棚户区改造完成后，可彻底解决老旧住宅小区给排水管道老化、屋面渗水、供热不达标、环境脏乱差、物业管理不规范等问题，化解老城区“三无”小区管理、雨污管网分流改造、背街小巷风貌提升等城市建设管理难题，为广大群众营造出整洁、舒适的生活环境。

　　改造好了，管理也要跟上。据了解，崆峒区对改造后的小区，全面推行以街道社区党组织为核心，整合居委会、业委会、物业服务企业等多方力量参与的“四位一体”社区管理模式，落实物业管理措施，巩固改造提升成果，防止先改后乱。

　　对于同一改造片区内物业管理分散或无物业管理的，鼓励在土地权属不变、产权性质不变、载证面积不变的前提下，打通围墙，由“小物业”变“大物业”，通过规模化经营降低成本，提高物业服务质量。

　　丁军说，目前正在探索管理模式，已委托物业服务企业实施社会化管理的老旧小区，继续由原物业公司负责管理。原主管部门或产权单位管理的老旧小区，继续由主管部门或产权单位提供后勤式管理，并逐步向专业化、市场化物业管理过渡。无物业管理、无主管部门的“三无”老旧小区，改造提升完成后，具备社会化、专业化、市场化管理服务条件的，由街道社区指导成立业主委员会，选聘物业服务企业实施物业管理。对规模较小，暂不具备社会化、专业化、市场化管理服务条件的小区，由社区居委会组织实施环境卫生、秩序维护、维修管护等基本物业服务，管理维护费用由小区业主共同承担。

　　针对老旧小区没有住宅专项维修资金的情况，崆峒区政府要求改造后的老旧住宅小区物管单位，要督促业主严格按照《平凉市住宅专项维修资金管理办法》，交存住宅专项维修资金，确保小区长久维修。